上海自贸区推土地新政 存量地有望实现二次开发‘HJC黄金城官网’

倍受注目的中国(上海)自由贸易试验区土地二次开发政策早已定案。近日，上海市规土局和上海自贸区管委会牵头印发了《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下全称意见)。

根据《意见》，上海自贸区将希望地块用途相容，用地类型构建两种或两种以上用途混合。《意见》称之为，为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过调补差价的方式改以综合用地。根据此前上海自贸区管委会新闻发言人朱民透漏的信息，目前上海自贸区内有近5平方公里土地可以更进一步研发。

而这也或将沦为未来上海盘活存量土地的最重要方式。希望综合用地根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具备两类或两类以上用于性质(商品住宅用地除外)，且每类性质地上建筑面积占地面积上建筑面积比例多达10%的用地，还包括土地混合利用和建筑填充用于方式，与控制性详尽规划中的混合用地规划性质比较不应。经过批准后表示同意转型为综合用地的，土地权利人必须按照市场评估补缴土地价款。而对于综合用地转让底价的证实，则是由自贸区土地招拍挂办公室委托具备资质的评估机构展开市场评估，根据评估结果，融合产业政策、土地市场情况等因素综合确认转让底价。

其中，采行协议转让方式供地的，转让底价不得高于综合用地各用途对应基准地价除以其比例之和的70%。采行带上产业项目上海证券交易所转让方式供地的，转让底价不得高于综合用地各用途对应基准底价除以其比例之和。

而研发总部标准化类用途部分的转让底价不得高于完全相同地段办公用途基准低价的80%。而在供给方式上，综合用地主导用途有所不同，供地方式也不尽相同。例如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必需采行公开招标、拍卖会、上海证券交易所方式供地;主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采行带上产业项目上海证券交易所转让方式供地;主导用途合乎拨给目录的，附属用途不合乎拨给目录的，可以以协议方式供地。

同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系由教授石忆邵指出，相比于此前开发区常常用于的单一土地性质的模式而言，综合用地的效率更高。此前上海自贸区内主要的开发公司外高桥(600648,股吧)集团副总经理刘宏在拒绝接受21世纪经济报导专访时说，经过适当的调整和改建后，服务业的面积不会减少，减少10%或者20%都有可能。土地转型后不存在一定的贬值空间，一些中介机构指出这将带给极大的投资机会，单从租价上已可见一斑。根据来自世邦魏理仕的数据表明，今年二季度，上海自贸区外高桥保税区内，研发用地平均值地价为1万元/平方米，工业用地为8000元/平方米;厂房租金为1.4元/天/平方米，仓库租金为1.53元/天/平方米，研发物业租金为3.5元/天/平方米，写字楼租金为4.3元/天/平方米。

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