‘HJC黄金城官网’研究表明房地产税抑制房价效应有限

（原标题：这些问题没有搞懂，就先别谈论房地产税了）中国社科院经济所研究员 汪利娜3月4日，在十二届全国人大五次会议新闻发布会上，大会发言人傅莹回应，今年没把房地产税草案呈交常委会审查会的决定。减缓房地产税法律是在党的十八届三中全会明确提出的改革任务，本届人大常委会也把制订房地产税法列为了五年法律规划，因这部法律涉及面甚广，牵涉到利益多，受到的注目也仅次于。主张税房地产税的逻辑起点多是可以诱导高房价和给地方政府一项平稳的收益，但房地产税的意义在此吗？房地产税可以诱导高房价吗？从理论上谈，在保留环节税房地产税，减少持有人成本，可以诱导过度投资投机油炸高房价。

但国外的涉及研究指出，房地产税诱导房价下跌的效应十分受限，特别是在是在美国和日本，房地产税未能诱导房价上升，也未能制止房地产泡沫幻灭。日本在1871年开始对土地所有者征税地租，堪称地价税的雏形，并逐步形成由固定资产税、城市规划税、继承税和赠与税互为协商房地产税收体系。

但征收并没制止日本地价的下跌，房地产泡沫裂痕前，日本地价下跌大体经历了三个阶段：第一阶段1956-1965年，制造业高速发展和住宅市场需求充沛使全国工业用地价格快速增长了9倍，住宅用地价格快速增长7倍；六大都市的工业、住宅和商业用地价格分别快速增长15倍、10倍，和7倍，此间工业用地的价格涨幅相比之下小于住宅和商业用地。第二阶段1965-1975年，全国和六大都市的住宅用地价格快速增长了4倍，工业用地价格快速增长3倍，商业用地价格快速增长了6倍，低于住宅和工业用地。这二十年地价攀升的成因首先是经济的高速快速增长，GDP年均增长速度高达9.1%，其次是城市化进程减缓。城市化亲率从1950年的37.5%，提升到1975年的75%，似乎实体经济因素是地价下跌主要推动者。

第三阶段1975-1990年，不受石油危机冲击，日本经济步入中速增长期，GDP年均增长速度为4.2%；城市化率已相似尾声。但作为世界第二大经济体的热情和经济全球化、信息化和服务化的产业结构调整推展六大都市地价下跌：商业用地快速增长了4倍，住宅用地住宅3倍。

全国的平均值地价涨幅2倍多。地价下跌大大印证着土地神话，广场协议后日元贬值及严格货币政策，引诱大量资金流向房地产领域。

1991年日本政府为诱导地价攀升税的特种地价税，反而激化了房地产泡沫的幻灭，自此日本经济陷于二十年的较低快速增长，1991-2009年GDP年均增长速度仅有为0.8%。美国早在18世纪中期就税财产税，涵盖了住宅、商业和工业各类不动产。在2001年前，美国房价快速增长更为稳定，年均增幅在3%左右。

但2001年网络经济泡沫幻灭后，为防止经济滑坡，性刺激房市沦为政府经济性刺激的选用。零首付、次贷、再融资、次贷证劵简化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。融资便捷加之美联储多次降息使更加多低收入者利用次贷转入住宅市场。

变形的金融创新和住房市场需求促成房价较慢下跌。2001-2008年间，新建独户住宅均价从20万美元下降至32万美元；存量住宅均价从14.5万美元下降至22.2万美元，增幅多达50%。房价大幅度下跌欲望使更加多的美国人把住房当成现金奶牛，通过房产抵押、房产电子货币和新的融资取得更好的消费信贷。

然而当美国人难过美元资产的全球化可以使其债务经济无休止延续下去时，次贷引起了波及全球的金融危机，房价下跌和金融体系陷于瓦解边缘，居民家庭净资产损失约7万亿美元之虎。日美两国的房价及地产泡沫幻灭表明，房价涨跌主要是实体经济因素所致，税房地产税诱导房价下跌并不不存在敲之四海皆准影响力和抑制作用。房地产税应是地方财政收入主要来源吗？税房地产税理由之二是给地方政府获取一项平稳的收益来源。

的确，房地产的空间固定性和不可磨灭的特点使其不具备地方性、可预见性和可持续征税税种的基本要素，使之沦为各国地方税收收入的主要来源，但并不是地方财政收入的主要来源。回应各国房地产税的概念与内涵、地方财政的收益结构及各国宏观税负的差异，才能增加对这一国际惯例的误会和误解。一、房地产税与财产税定义与内涵。美国的房地产税是在财产税（propertytax）项下征税的。

根据美国国家统计局的定义，财产税或物业税是对财产所有人按财产价值征收的一个税种。其课税对象还包括一般的不动产（土地和地上的改进物），也还包括指定的动产，如汽车和某些无形资产。似乎，美国的财产税与中国将发售的房地产税在定义和征收对象上都有差异。

换言之，房地产税只是美国财产税的一部分或主要部分，并不是全部。在定义和内涵有所不同的情况下，盲目提到财产税占到地方税收收入比重高达90%的数据，则失礼偏颇。

二、税收收入和财政收入是两个有所不同的统计资料口径。在美国，地方政府主要指除联邦、州以外的县、市和镇级政府。

地方税收收入就是指当地税源取得的收益，主要还包括财产税、销售税、个人所得税、公司所得税和其他。而地方财政收入是指政府在一个财政年度内取得的全部收益，它不仅还包括地方税收收入，还有联邦和州政府的移往缴纳、收费收益、公共设施用于、酒牌收益和资产经营（保险信托）收益等。尽管财产税占到地方政府税收收入占到较为低，如1977-2013年间，平均值占比在80.5-72.8%，但占到地方政府财政收入的比重并不低。以2008年为事例，在地方财政收入中，地方税收收入占比为35.8%，联邦和州政府经费占到34%，收费收益占到21%，其余为公共设施用于、酒牌收益和保险信托的收益。

财产税占到地方税收收入的比重为72.3%，但占到地方财政总收入的比重仅有为25.9%（表一）。近年来联邦政府和州政府的移往缴纳减少和销售税的快速增长，使财产税占到比大幅上升。

三、宏观税负的国际较为。如果说地方政府事权财权不给定、没钱，解决问题的办法有可能有多种：一是调整存量；二是修筑增量，三是存量调整与修筑增量举。这还包括对现有税种的减、减半、并的调整，也还包括中央与地方财税收益的再行分配。

无论哪种方式都必须以对中国的宏观税负与公共福利水平做出客观分析，无法因土地出让收益上升就意图发售房地产税，这种征收的理由并不充份。所谓的宏观税负，即政府总收入占到GDP的比重。国外政府总收入还包括：财政收入特社会保障缴款和一些非税收收入。

上世纪末世界银行研究指出：人均GDP严重不足785美元低收入国家，宏观税负一般来说为13%；人均GDP785-3125美元的中下等收益国家，宏观税负为18.59%；人均GDP3126-9655美元的中上等收益国家，宏观税负大约为21.59%，人均GDP9656美元以上的高收益国家，宏观税负在28%或更高。宏观税负与一国的经济发展水平密切相关，只有经济发展人均GDP多达1万美元之后，有实力雄厚的物质基础不作承托，一国才有向低税收、高福利转化成的基础。此外各国人口规模、政府掌权理念的差异也使低收益国家的税负有所不同。中国的宏观税估计比较复杂。

按政府财政收入占到GDP的比重来看，中国宏观税负在20%左右；如将预算外收益计算出来在内，政府收益占到GDP的比重不会提升2个百分点。但按大口径政府总收入，将要政府性基金收益（主要是土地出让金）、社会保险基金收益和国有资本经营收入计算出来在内，2011-2013年中国的宏观税负分别为35.9%、36.4%和38.2%，此间中国的人均GDP只有5723-6814美元，刚步入中上等收益国家，宏观税负不仅多达了中上等国家21.59%的税负水平，甚至多达低收益国家，如英、美、日和加拿大（表二）。或许非常简单地将财政收入、预算外收益和其他收益相乘有反复计算出来之斥，高估政府收益造成宏观税负虚高。

但也有遗漏造成高估的有可能，如诸多制度外收益还包括：上万亿住房公积金的电子货币收益被当成减少政府投放用作保障房建设，及屡禁不止的乱收费、乱罚款和乱摊派都没有列为非税收收入，却由政府支配和用于着。将体制外的收益计算出来在内很难得出结论宏观税负偏高的结论。中国虽没房地产税，但政府在研发环节，征税的土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、耕地闲置税、城市建设确保税，在交易环节征税的印花税、契税、营业税和二手房出让所得税，都给地方政府带给高昂的收益。

在中国宏观税负较轻的格局下，似乎，解决问题地方财政收入问题无法非常简单靠增量，存量的调整、强化财政收支的支出管理，提升用于效率，调整中央与地方财政关系都至关重要。房地产税的要义是调节财富分配从国外经验看，房地产税是以社会财富存量不动产为课税对象，具备税基容易隐蔽、税负容易移往的特点，其主要的功能是填补所得税只对收益流量无法对财富存量征收的缺失，以构建税收增大贫富差距的目的。首先，房产是家庭财富或资产的最重要组成部分。

住房是民生必需品，住房自有率远高于股票等其他金融资产的持有人亲率；房产价值低、经济寿命长、兼具投资品和消费品的特点使它具备家庭财富累积之锚的美誉。因此，在国外，房产一般占到居民家庭资产的30-50%平均（表三）。在中国，城镇居民住房自有率已低约89.3%，房产占到家庭财富比重50-70%平均。

其次，房产的财富杠杆作用。一般来说人们只需较较少的自有资本，利用银行信贷就可取得价值高昂的房产。

财富的杠杆及靠资产经商的故事并没早已结束。房产是最差的抵押品，人们有了房产，就可以以房产不作抵押取得更好的金融反对，用作二次置业或其他投资，以提供更好的投资收益。

三是房产的财富效应。按照新的古典经济学的理论，消费是收益和财富的函数。

人们的消费不各不相同当期暂时性收益，而是各不相同长久收益，这不仅还包括劳动收入，也还包括财产性收益。而涉及的现代科学研究也指出：房产的财富效应显著小于股票的财富效应。此外，房产财富的占据，杠杆作用和财富效应还不会对贫富差距和消费差距产生不能高估的影响。

特别是在中国，城乡共管的土地制度和二元住宅市场结构，使城乡房产财富价值差异很大。过去10年城镇房价下跌了10多倍，农村住房虽有相当大提高，却因无法转入市场，无以构建其资产价值收益。在城镇，人们取得房产的方式有所不同和享有房产的多寡，不仅不会不断扩大收益差距，还不会激化消费差距。房价下跌对有房者可产生相反财富效应，却不会造成无房户者购房可缴纳能力和消费能力的上升。

在增大财富差距和收益差距的进程中，人们之所以更加注目消费差距，因为它牵涉到到人生的必需品、存活与发展的基本保障，反映的是社会的公平，也是社会人与自然与安稳的基础。因此，增大财富、收益和消费差距才是税房地产税的要义。

房地产税制度设计的难题与挑战税房地产税牵涉到到千家万户的存量财富，对如此极大的一笔财富征收，其课税的对象、范围、税基和税率等细节顶层设计的公平性、合理性皆至关重要。一、征收对象和范围。国外的房地产税是创建在土地住宅私有化和产权明晰的基础上的，但在中国，除土地公有制外，住房的产权也五花八门。按产权性质大体可分成：央产、军产、单位产权和私有产权房；按获得和交易的方式，可细分为；原先私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自寄居商品房和共计产权房等。

面临如此之多产权种类，国外闻房就征伐的作法或许很难在中国实行，但只对商品住房征收，将诸多非商品住房回避独自，而一些单位产权房、限价房，甚至是经适房也少有有面积大、品质低的住房和高中等收益群体，其拥有的占据、用于和收益权也不位居商品房。在中国住房从福利向商品的转化成中，人们获得房产机会的不公使房产财富大相径庭。

如果房地产税课税对象界定不明、征收范围过窄，不应纳税户占比过较低，将无法矫正房产分配的不公，反而不会增大居民财富和消费差距。此外，房地产税征税的范围也有一点厘清。

中国实施城乡土地和住房二元制度，但土地产权的门槛并无法制止城镇周边和特色农村经商步伐，得利于城镇化、城乡专责和土地市场化，富足地区农村农户的收益和房产价值都在大大提升，一些经营性房地产虽以小产权房、画家村、生态院、大棚别墅和文化创意产业基地等多种形式的不存在着，却可取得高昂的财产性收益。在城乡土地高度市场化的地区，国有建设用地和集体建设用地难变雌雄，两者互相渗入、互为补充。那么，大而化一地对农村房地产征税，征收范围过窄，税基小，就很难反映税收的获益原则和公平原则，还不会建构出有洗钱空间，所致寻租创租不道德。

二、税基和税率。所谓税基是指计税的依据或标准。

回应，许多人主张从量计征，即按人均住房面积或家庭住房套数征收。如原作人均住房建筑面积60平方米以上征收；或第一套住房减免，第二套起征等。

问题是，无论按面积或套数都无法体现住房的市场价值。住房面积小、年久失修，但方位好的学区房价大幅提高。住房的面积大也并不等于价值低，某种程度面积的住房不会因其区位特征、建筑特征和邻里特征差异造成价格大相径庭。

第一套减免，二套房作为起征点合理吗？每户的第一套房的面积、价值差异不会相当大；有两套住房也并不意味著家庭人均住房面积大、价值低，如房改房两个小一居不如一套商品房，第二套低首付和高额营业税已招来假离婚案时有发生，人们还期望在保留环节这种洗钱不道德重演吗？似乎，非常简单的从量计征并不公平。国外房地产税多按市场价值计征，因为住房的物理特征和经济价值最后都要体现到房价上，同价同税，人人平等。当然，为防止税负较轻，各国也有适当的法规。如美国为防止国民税负较轻规定：一是增值税值。

增值税值可以是全部或部分房产市场价值。佐治亚以房产价值的40%为税基。

这使得房地产的计税价值与实际的市场价值截然不同。二是下限管制（imposedlimits）。

明确还包括：1）对房产的评估值调整幅度下限（assessmentlimit）管制。每3-5年评估值调整幅度实行下限管制，使其远高于市场价值的变化。

2）财产税税率下限管制，如加利福尼亚财产税税率下限为1%，只有房产出售时税率可提升到2%，这些作法都有效地减少了国民持有人房地产的税务开销。三是住户房产财产税免除（Homesteaddeductions），即房产价值的一定额度可免除财产税，但高档住宅不享用税收免除，如马萨诸塞州规定自住房市场价值多达68.4万美元的不享用免除；德克萨斯州规定自住房价值多达35万美元的不享用免除。

此外，在经济萧条、失业率上升时，地方政府可及时调整免除和递延的范围。四是短路器机制（Circuitbreakerprograms）。

即当老年人和低收入家庭的财产税多达家庭农村居民收益的一定比例可享用税收抵扣或延后纳税。关于税率，国外房地产税率从0.3%-3%平均。在美国，60%的县住户房地产税率在1%以下，37%的税率在1-2%，只有2%的税率在3%以上。依据美国税收政策中心的数据：2007-2011年间，美国各县住户每年缴纳的住房财产税相似1000美金，60%的家庭每年缴纳财产税在500-1500美元之间，31%的家庭缴纳的财产税高于750美元，21%的家庭缴纳的财产税低于1750美元，只有3%的家庭缴纳的财产税低于4000美元，0.2%的家庭财产税低于8000美元。

正是多种优惠政策人组与运用有效地减少了财产税税负之疼。似乎，税房地产税无法非常简单地考虑到政府的财政收入，取民得当制订合理税基税率，才能保证房地产税被公众接纳和成功实行。前进房地产税的政策建议鉴于税房地产税的诸多难题，其前进须要充份考量改革的相关性、整体性和系统性，以增加社会对立，并采行谨慎趋向实行的方式，可行性设想还包括：一、大力前进房地产税法律。

房地产税是一个关系到国民福祉、国家长治久安的新税种。不应按照党的十八大税收法定原则，制度房地产税法，以保证政府征收的权力在法律规范下运营，防止随便征收，反复征收和征伐过头税。

但房地产税法律不是闭门造车，而是一个普遍调研、普遍征询民意、汇聚共识的过程，以提升房地产税的科学性、可行性以减少运营成本。房地产税法律不不应仅限于房地产税的征税，还不应规范房地产税收的开支，保证财政收入取之于民，用之于民，为社会公共利益服务。二、建构房地产税的基本框架。

鉴于房地产税的主要目的是调节财富分配，增进社会公平，就不应坚决长税基、珍税种、较低税率和贤征管的原则，来设计房地产税的基本框架。首先，要清费立税、修改税种。

对现有税种多样税费（土地使用税、土地增值税、耕地闲置税、城镇确保建设税、房产税、契税、印花税、营业税、个人所得税和企业所得税）交叉重合的展开减并调整。其次，不断扩大税基、差异税率。

依据税收公平原则，长税基，即除政府、预算内事业单位并未微克的办公性用房、文化历史名胜、公园、博物馆、医院、学校、军事基地、宗教的组织、社会福利机构等出租的房地产除外，对各类住房还包括单位产权房（已有偿出售给个人或私人长年占据、用于和单位优先买入）、经适房、两限房和农村经营性用房等都不应列入课税对象。统一按市场总价值的一定比例（30-40%）为计税依据，并辅助于差异税率来调节财富分配和纳税人税负。

对住房与商业、工业不动产不应实施差异税率；对低收入、特困家庭自住房可征税：对中等收益家庭自住房产可按评估值确认减免额（或比例），并实施0.05-0.1%的较低税率，以反映税收的获益原则，培育纳税意识和监督意识；对出租性住房不应实施优惠税率，以希望民营出租住房市场发展，增加政府公租房的开销；对高档住房或多套房产总计总价值较高的可实施低税率；以保障房地产税税负公正公平。第三，完备房地产税基础设施建设。一是摸清家底完善房地产注册制度，盘点中国的资产，搞清财富的存量。

二是完善房地产评估体系和征税体系，以确保房地产评估的独立国家、客观和公正性，和实行的可行性。三是创建信息透露和纠纷调解机制。政府和房地产专业机构不应创建房地产市场价格和评估信息透露体系，通过大数据的搜集、存储、整理和透露，提升房地产市场的透明度。

当纳税人对评估值、纳税额有异议时，不应给纳税人一个受理、调停、驳回和诉讼的机会，这不利于缺失执法人员机构的侵权行为，贯彻维护纳税人合法权益。

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